Программа для квартир и гостевых домов в Тбилиси

Кто снимает жильё в Тбилиси

По данным Национальной администрации туризма Грузии, в 2025 году страна насчитала 6 856 809 международных визитов, и в 5 521 866 из них гости оставались на ночь. Geostat относит к одному Тбилиси 3,8 млн въездных визитов - 36,2% всех визитов по регионам, а средняя поездка длится 5,6 ночи.

Состав гостей необычно широкий. В 2025 году впереди были Россия (1 579 764 визита), Турция (1 248 881) и Армения (948 242), Израиль вырос на 29,4% до 402 426, а гости из ЕС и Великобритании вместе дали рекордные 499 890.

Граждане стран из правительственного списка, в том числе государств ЕС, Великобритании, США, России, Турции и Израиля, могут находиться в Грузии без визы целый год. С 28 мая 2024 года без визы могут приезжать и граждане Китая - до 30 дней за одну поездку.

Как Roomi PMS ложится на тбилисский портфель

Три налоговых пути, о которых стоит спросить бухгалтера

Налоговый кодекс Грузии в консолидированной редакции от 25 июня 2026 года даёт хозяину-физлицу больше одного пути, и от выбора зависит сумма налога:

• Сдача жилого помещения для проживания: 5% от дохода, если владелец не заявляет вычетов (статья 81).
• Фиксированный налог на краткосрочную сдачу собственного жилья, доступный до 1 января 2028 года: 10 GEL за квадратный метр каждой комнаты в календарный месяц, если доход от такой сдачи за любые 12 месяцев не превышает 100 000 GEL. Нужно подать заявление в налоговую службу, платежи - поквартально.
• Статус малого бизнеса для индивидуального предпринимателя: 1% с оборота; если доход за год превысил 500 000 GEL, то с месяца превышения до конца года - 3% со всего дохода.
• Какой путь подходит, зависит от того, как и кому вы сдаёте. Roomi PMS ведёт доход по каждому объекту в лари - с этой цифры начинается любой из путей.

Две вещи, о которых стоит сказать гостям до вылета

С 1 января 2026 года иностранные туристы в Грузии обязаны иметь страховку на случай болезни и несчастного случая по статье 12 Закона о туризме; страховая сумма - не меньше 30 000 GEL, срок страховки - всё пребывание в Грузии, но не больше года. Строчка об этом в сообщении перед заездом помогает гостям приехать подготовленными.

Тбилисоба, собственный осенний праздник города, заполняет центр на выходные: в 2026 году он прошёл 3-4 октября, в 2025-м - 20-21 сентября. Как только даты объявлены, внесите их в Roomi PMS со своими ценами и минимальным сроком проживания.

Тбилиси по месяцам

Год в Тбилиси ровнее, чем на побережье, но не плоский. Январь-март - самый тихий квартал, в 2025 году 665,7 тыс. въездных визитов, а июль-сентябрь приносит примерно вдвое больше. У осени своя дата: Тбилисоба, праздник города, занимает центр на выходные - 3-4 октября в 2026 году и 20-21 сентября в 2025-м.

На практике это три ценовых периода, а не два: летняя цена и более долгий минимальный срок на июль-сентябрь, отдельная цена на выходные праздника, как только объявят даты, и зимние цены, которые поощряют долгие проживания. В Roomi PMS каждый из них - отрезок дат со своей ценой за ночь и минимальным сроком, так что год настраивается один раз, а не правкой ночей по одной.

Где гости находят квартиры в Тбилиси

• Booking.com, Airbnb, Expedia, Agoda, Trip.com и Hostelworld синхронизируются с Roomi PMS: ночь, занятая на одной площадке, закрывается на остальных.
• Островок подключается напрямую - для гостей из России, первого рынка Грузии.
• Только Airbnb в апреле-июне 2025 года дал Тбилиси 181,3 тыс. забронированных ночей, поэтому большинство хозяев держат его рядом с Booking.com.
• У грузинских сайтов недвижимости myhome.ge и ss.ge есть разделы посуточной аренды квартир. С Roomi PMS они не синхронизируются: бронь оттуда вносится в календарь вручную, после чего её ночи закрываются на подключённых площадках.

Регистрация иностранных гостей в Тбилиси

В законе Грузии о правовом статусе иностранцев нет обязанности хозяина регистрировать краткосрочного иностранного гостя или сообщать о нём: обязанности по адресу в нём касаются держателей видов на жительство. Гостям же нужна страховка от болезни и несчастного случая - она обязательна для иностранных туристов с 1 января 2026 года. Подробности со статьями закона - в нашей статье.